Vilniaus komercinio nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais pasižymi itin dinamišku augimu, ypač kalbant apie mažojo verslo segmentą. Augantis gyventojų skaičius, intensyvėjantis turizmas, didėjantis verslumo lygis ir lankstesnės nuomos sąlygos skatina verslininkus vis aktyviau ieškoti tinkamiausių komercinių patalpų skirtingose miesto vietose. Tačiau paklausa nėra vienoda – mažajam verslui aktualūs tam tikri kriterijai, kurie lemia jų sprendimus renkantis vietą veiklai vykdyti.

Mažojo verslo atstovai ieško ne tik kainos ir vietos balanso, bet ir tokių patalpų, kurios atitiktų šiuolaikinius lūkesčius – būtų lengvai pritaikomos skirtingoms veikloms, ekonomiškai išlaikomos ir pritaikytos ne tik klientų aptarnavimui, bet ir efektyviam komandiniam darbui. Kokiomis kryptimis šiandien juda komercinių patalpų rinka Vilniuje, ir kokių patalpų labiausiai ieško mažasis verslas?

Dominuoja multifunkciškumas ir lankstumas

Daugelis smulkiųjų verslų renkasi komercines patalpas Vilniuje, kurios leidžia lengvai keisti veiklos pobūdį ar prisitaikyti prie sezoniškumo. Todėl paklausiausios yra universalios paskirties patalpos: tokios, kuriose galima vykdyti tiek prekybos, tiek paslaugų, tiek biuro tipo veiklą. Tai leidžia verslui būti lankstesniam, sumažinti riziką keičiantis rinkos sąlygoms ir greičiau prisitaikyti prie klientų poreikių.

Ypač populiarėja vadinamieji „open space“ tipo sprendimai, kuriuos galima skirstyti į zonas, atsižvelgiant į veiklos specifiką. Tokios komercinės patalpos Vilniuje tinka tiek grožio paslaugų teikėjams, tiek kūrybinių industrijų atstovams, tiek mažmeninės prekybos verslams. Mažoms įmonėms svarbu turėti galimybę efektyviai išnaudoti kiekvieną kvadratinį metrą, todėl lankstumas tampa esminiu veiksniu.

Mažėjantis patalpų plotas – auganti paklausa

Remiantis 2024 metų duomenimis iš nekilnojamojo turto analitikų apžvalgų, pastebima aiški tendencija – auga nedidelio ploto (iki 100 kv. m) komercinių patalpų paklausa. Tai ypač aktualu pradedantiems verslams ar toms įmonėms, kurios orientuojasi į nišines paslaugas bei siaurą klientų segmentą. Didesnis mobilumas ir mažesnės fiksuotos išlaidos leidžia tokiems verslams greičiau įsitvirtinti rinkoje.

Patalpos, kurių plotas yra iki 50 kv. m, yra itin paklausios centrinėje miesto dalyje – Senamiestyje, Naujamiestyje ar aplink Gedimino prospektą. Tuo tarpu nuo 50 iki 100 kv. m – dažniau pasirenkamos Šnipiškėse, Žvėryne, ar besivystančiuose Naujininkuose. Mažesnės komercinės patalpos Vilnius rinkoje vertinamos už ekonomišką išlaikymą, mažesnes pradines investicijas ir greitesnę grąžą.

Lokacija lemia sėkmę

Vieta vis dar išlieka vienu svarbiausių kriterijų, renkantis patalpas. Mažojo verslo atstovai dažniausiai taikosi į srautines lokacijas – net jei tai reiškia aukštesnę nuomos kainą. Tinkamai pasirinkta vieta reiškia didesnį matomumą, natūralią klientų trauką ir mažesnes išlaidas reklamai. Ypač vertinamos patalpos šalia pagrindinių transporto arterijų, viešojo transporto stotelių bei gyvenamųjų rajonų centrų.

Nors miesto centras išlieka prestižine ir paklausia zona, vis didesnis dėmesys krypsta į sparčiai atsinaujinančius rajonus – tokie kaip Žirmūnai, Karoliniškės, Naujininkai ar net Pašilaičiai tampa alternatyva centrui, ypač kai kalbama apie kasdienes paslaugas ar nišinę prekybą. Šiose vietose komercinių patalpų Vilniuje pasiūla didesnė, o kainų augimo potencialas – reikšmingas.

Didėja reikalavimai energetiniam efektyvumui

Dar vienas svarbus aspektas, kurį vis dažniau įvardija nuomininkai – tai patalpų energetinis efektyvumas. Mažasis verslas ieško patalpų, kurios būtų ekonomiškos ne tik nuomos, bet ir eksploatacijos prasme. Patalpos su geru šilumos izoliavimu, modernizuota šildymo sistema ar netgi saulės elektrinėmis tampa konkurenciniu pranašumu, ypač žiemos sezono metu.

2023-2024 m. fiksuotas energinių sąnaudų augimas paskatino verslus aktyviau vertinti ilgalaikę nuomos grąžą, o ne vien tik kvadrato kainą. Tad naujai statomuose ar renovuotuose pastatuose esančios komercinės patalpos Vilniaus mieste vis dažniau atsiduria pirmose mažųjų verslų sąrašo vietose.

Ko tikisi verslai iš patalpų nuomotojų?

Be minėtų kriterijų, mažasis verslas vis dažniau ieško ir papildomos vertės iš nuomotojų: lankstesnių sutarčių sąlygų, galimybės pritaikyti patalpas savo poreikiams, trumpesnio įsipareigojimo laikotarpio ar net bendrų erdvių (pvz., bendros konferencijų salės, parkingo sprendimų). Tai ypač aktualu startuoliams ar sezoniniams verslams, kuriems svarbu greitai pradėti veiklą ir, prireikus, greitai ją sustabdyti ar perkelti.

Tuo pačiu, vis didesnę įtaką daro ir bendruomeninis aspektas – mažieji verslai dažnai renkasi patalpas ten, kur jau yra susiformavusi komercinė infrastruktūra: kavinės, kitos paslaugos, ofisai. Toks verslų „klasteriavimasis“ padeda pritraukti daugiau klientų ir kuria savotišką sinergiją tarp skirtingų paslaugų teikėjų.

Aktyvi rinka – proga plėtrai

Komercinių patalpų Vilniuje rinka rodo, kad šiuo metu yra palankus metas mažajam verslui plėstis ar pradėti naują veiklą. Nors nuomos kainos kai kuriose vietose išlieka aukštos, didelė pasiūla leidžia rasti sprendimų pagal skirtingus biudžetus. Be to, verslui augant, galimybė pradėti nuo mažų patalpų, o vėliau persikelti į didesnes – tampa strategiškai išmintingu keliu.

Ateities tendencijos rodo, kad konkurencija dėl geriausių lokacijų tik augs, todėl laiku priimtas sprendimas gali lemti ne tik mažesnes sąnaudas, bet ir sėkmingą verslo įsitvirtinimą rinkoje.